価格だけで決めない、古家から始める小さな地方拠点
地方の古家は、都市部では得にくい広さや庭、地域との距離感を比較的手に入れやすい選択肢です。一方で、安く取得できることと、無理なく使い続けられることは同じではありません。 大切なのは、物件を「安い家」としてではなく、「何年、どのように使う拠点か」という視点で考えることです。週末の滞在先、仕事場、趣味の基地、地域と関わる場所など、目的によって重視すべき条件は変わります。
購入価格より先に、使い方を決める
古家選びでは、広さや価格に目を奪われる前に、滞在頻度と利用目的を具体化したいところです。毎週使うのか、季節ごとの滞在なのか、仕事や店舗にも使うのかで、必要な水回り、通信環境、収納、交通条件は変わります。
空き家の増加を背景に、古家を地域の新しい住まいや活動拠点として活用する可能性は広がっています。ただし、所有後の管理や改修を担えるかどうかまで含めて判断する必要があります。
総務省の2023年住宅・土地統計調査では、空き家数と空き家率が過去最高となりました。取得後に使わない期間が長い場合は、換気、草木の管理、雨漏りの早期発見などを誰が担うか、購入前に決めておくと安心です。
候補物件を「拠点のタイプ」で比べる
海や港に近い物件は、釣りや海辺の余暇を軸にした拠点と相性があります。ただし、薪式の風呂や汲み取り式トイレなど、現在の生活から切り替えが必要な設備もあるため、改修内容と維持方法を具体的に確認したいところです。
【127】は、山口県柳井市阿月の海辺に近い古民家です。8DKの広さがあり、松浦漁港が近く、専用庭と複数台分の駐車スペースがあります。一方、改修が必要で、薪式の風呂と洋式の汲み取り式トイレが備わるため、海辺の趣味の拠点としての使い方と設備更新の負担を合わせて検討する物件です。
サイクリングや事業利用を想定するなら、観光動線や道路との関係、敷地の規模が判断材料になります。建物を住まいだけでなく、仕事場や交流の場として使えるか、周囲への影響や必要な許認可も確認しましょう。
【17】は、愛媛県今治市で、しまなみ海道につながるサイクルロード沿いにある古屋付き土地です。昭和7年建築の木造二階建てで、広い土地を含みますが、雨漏りや床の腐朽箇所がある現状渡しです。サイクリング基地や事業用地として検討する場合は、改修費だけでなく、用途や道路工事の状況も確認する必要があります。
畑や庭を生かしたい場合は、土地の広さだけでなく、日当たり、水源、農具の収納、敷地の管理しやすさを見ます。家庭菜園を始められる状態でも、建物や給排水に課題があれば、暮らし始めるまでの優先順位を整理しなければなりません。
【33】は、福島県田村市滝根町の木造二階建てで、6Kの間取りと広い敷地を持ち、畑や屋根付きスペースを活用できる可能性があります。一方、接道が4m未満で、上下水道がなく、井戸の使用状況も不明です。家庭菜園を含む田舎暮らしに向く要素と、接道・給排水・建物状態の確認を同時に進めるべき候補です。
古民家の意匠や大きな空間を残しながら、自分で改修を進めたい人には、建物の特徴と工事の難易度を分けて考えることが重要です。草葺きや古い構造を魅力と感じても、雨漏りや給湯設備など、生活に直結する部分は先に対処する必要があります。
【184】は、岡山県笠岡市神島の草葺き平屋古民家で、畑があり、DIYやリノベーション向きとされています。公営水道などの設備がある一方、風呂には温水器の設置が必要で、雨漏りの形跡もあります。古民家らしさを生かす改修と、日常生活に必要な設備整備を分けて計画したい物件です。
山口県 柳井市
柳井市空き家バンクNO.71｜海辺で釣りを楽しめる古民家8DK・要改修
￥3,500,000
愛媛県 今治市
法人の事務所兼邸宅ですが、現状は3年前から空き家になっています。古民家というほどではありませんが、今では絶対手に入らない屋久島の杉を一枚板で使ったものとかがあり、昭和7年建築のしっかりとした木造二階建です。しまなみ海道につながるサイクルロー
￥7,000,000
福島県 田村市
福島県田村市滝根町の古民家｜100万円・6K・建物124.31㎡・土地843.84㎡、家庭菜園が楽しめる日当たり良好な戸建て
￥1,000,000
岡山県 笠岡市
岡山県笠岡市神島の草葺き平屋古民家｜畑付き・DIYやリノベーション向きの一戸建て
現状渡し・要改修物件は、総額で考える
古家の取得では、購入価格以外に、屋根や外壁、雨漏り、基礎、シロアリ、電気、給排水、給湯、断熱、耐震、残置物の処分などを確認します。見積もりは一つの総額だけでなく、「住み始めるために必要な工事」と「将来の快適性を高める工事」に分けると、段階的な計画を立てやすくなります。
建物状況調査、いわゆるインスペクションは、基礎や外壁、雨漏りなどの劣化や不具合を確認する手段です。ただし、調査だけで将来の修繕費やすべての不具合が分かるわけではないため、結果をもとに建築士や工務店へ相談し、優先順位を付けた見積もりを取りましょう。
【272】は、長野県岡谷市の空き家戸建てで、所有者側では建物や設備の詳細な状態が不明とされています。現状有姿での引き渡しで、修繕や設備交換が必要と考えられるため、現地調査なしに「取得後すぐ使える」と判断しないことが大切です。
【30】は、三重県伊勢市東豊浜町の古民家付き土地で、自然環境や港への近さが特徴です。アクセス道路が狭く、現状有姿・公簿売買とされているため、車両の進入経路、境界、面積、建物や設備の状態を現地と書類の両方で確認する必要があります。
土地と法制度は、建物の魅力とは別に確認する
古家は、建物が魅力的でも、接道、再建築、境界、私道の通行・掘削、未登記部分、用途地域などに制約がある場合があります。特に建て替えや大規模改修を考える場合は、契約前に自治体の建築担当窓口や専門家へ確認しましょう。
接道条件に問題がある物件は、将来の建て替え、融資、売却に影響する可能性があります。ただし、住宅以外の用途や地域との組み合わせによって活用の余地が生まれる例もあるため、「安いから得」「再建築できないから無価値」と単純化せず、使い切る計画と照らして判断します。
【33】は接道が4m未満と記載されているため、再建築の可否や接道条件について、関係機関への確認が欠かせません。【30】は公簿売買で、面積や境界などを公簿と現地で確認する必要があります。【272】も、土地・建物の権利や災害リスク、ライフラインを含め、契約前に詳細を確認したい候補です。
災害とインフラは、現地を複数の時間帯で見る
地方拠点では、敷地内の状態だけでなく、そこへ至る道路、避難経路、買い物や通院のしやすさ、停電・断水時の対応も暮らしやすさを左右します。ハザードマップで洪水、土砂災害、津波などを確認し、雨天や夜間にも現地を訪れると、日常の課題を想像しやすくなります。
山間部や海辺では、自然環境が魅力になる一方、積雪、凍結、高潮、土砂災害、道路寸断などへの備えが必要です。携帯電話やインターネット、水道、浄化槽、井戸、電気設備の状態も、滞在頻度に応じて確認しましょう。
【33】は井戸があるものの、現在使用できるか不明とされています。また、災害時の過去の状況について所有者からの説明がある一方、耐震性や災害リスクは行政資料や専門家にも確認する必要があります。
【127】は海や漁港に近い立地で、【30】も港の近くにある自然環境が特徴です。海辺の拠点として検討する際は、眺望やレジャー性だけでなく、高潮・津波などの防災情報、悪天候時の道路状況、日常の買い物や通院経路も確認しましょう。
最初から全部直さず、一室から始める
古家を地方拠点にするなら、最初から全面改修を目指すより、雨漏りを止める、水回りを使えるようにする、安全に眠れる部屋を整える、電気と通信を確保する、といった最低限の機能から着手する方法があります。利用頻度が増えてから、仕事場や客間、庭へと整備範囲を広げてもよいでしょう。
DIYを前提にする場合でも、構造、屋根、電気、給排水、耐震に関わる工事は専門家への相談が必要です。二階建て木造住宅などで大規模な修繕・模様替えを行う場合は、建築確認などの手続きが必要になることがあるため、工事契約前に自治体や建築士へ確認します。
【184】はDIYやリノベーション向きとされる一方、雨漏りの形跡や温水器の設置必要性があります。意匠を残す部分と専門工事が必要な部分を分け、最初に使う部屋と水回りから改修する計画が現実的です。
【17】は雨漏りや床の朽ちた箇所がある現状渡しです。広い土地を生かした事業やサイクリングの拠点を考える場合でも、まず建物の安全性と雨仕舞いを確認し、用途に応じた工事範囲を見積もる必要があります。
【272】は住みながらDIYで修繕できる可能性が示されている一方、建物や設備の詳細が不明で、修繕が必要とされています。手を入れる楽しさだけでなく、居住中の安全性、設備交換の費用、冬季の使い勝手を含めて判断しましょう。
価格ではなく、使い続けられるかで決める
古家の価値は、取得時の金額だけでは決まりません。購入後に必要な工事、使わない期間の管理、地域との関係、災害時の対応、将来の売却や解体までを含めて、無理なく使い続けられるかが判断の軸になります。
候補を絞るときは、次の順番で整理すると比較しやすくなります。第一に、何のための拠点か。第二に、最初に必要な工事は何か。第三に、土地・法制度・災害リスクに問題がないか。第四に、使わない期間の管理を誰が担うか。
低価格の古家は、暮らしの可能性を広げる入口になり得ます。しかし、取得後の負担を見積もらずに選ぶと、住まいではなく管理課題を抱えることになりかねません。小さく始め、必要な場所から整え、地域との相性を確かめながら拠点を育てることが、無理のない古家活用につながります。
令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果 ↗
空き家の活用や適切な管理などに向けた対策が強化。トラブルになる前に対応を！ ↗
古家を地方拠点にする前に確認したいこと
古家は購入価格が安ければ、お買い得ですか？
必ずしもそうとは限りません。屋根、雨漏り、基礎、給排水、電気、断熱、耐震、残置物、庭の管理など、取得後の費用と手間を含めて判断する必要があります。まず「住み始めるために必要な費用」と「将来の改修費」を分けて見積もりましょう。
現状渡しの物件では、何を優先して確認すべきですか？
雨漏り、屋根、外壁、基礎、柱や梁の腐朽、シロアリ、電気、給排水、給湯、井戸や浄化槽の状態を確認します。あわせて、残置物の処分、境界、接道、再建築の可否、災害リスクも確認し、必要に応じてインスペクションや専門家の調査を依頼してください。
DIYで古家を改修するときの注意点は？
内装の整理や一部の仕上げはDIYで検討できますが、構造、屋根、電気、給排水、耐震に関わる工事は専門家への相談が必要です。大規模な修繕・模様替えでは、建築確認などの手続きが必要になる場合もあります。
海辺の古家を拠点にするとき、価格以外に何を見ますか？
津波・高潮などの災害リスク、悪天候時の道路、買い物や通院の経路、排水設備、湿気や塩害の影響を確認します。海や港への近さが魅力でも、日常の管理と防災面を含めて検討しましょう。
広い土地付きの古家は、地方拠点に向いていますか？
家庭菜園、作業場、駐車場、仕事場など、目的が明確なら活用しやすい可能性があります。一方で、草刈り、庭木、農具、排水、境界管理などの負担も増えます。土地の広さではなく、使う範囲と管理できる範囲が釣り合うかを確認してください。
契約前に専門家へ相談した方がよいケースは？
再建築や接道に制約がありそうな場合、増改築や未登記部分がある場合、雨漏り・傾き・腐朽がある場合、井戸や浄化槽などの状態が不明な場合は、自治体、宅建業者、建築士、工務店、司法書士などへの相談をおすすめします。
参考資料
- 柳井市空き家バンクNO.71｜海辺で釣りを楽しめる古民家8DK・要改修
- 法人の事務所兼邸宅ですが、現状は3年前から空き家になっています。古民家というほどではありませんが、今では絶対手に入らない屋久島の杉を一枚板で使ったものとかがあり、昭和7年建築のしっかりとした木造二階建です。しまなみ海道につながるサイクルロー
- 福島県田村市滝根町の古民家｜100万円・6K・建物124.31㎡・土地843.84㎡、家庭菜園が楽しめる日当たり良好な戸建て
- 岡山県笠岡市神島の草葺き平屋古民家｜畑付き・DIYやリノベーション向きの一戸建て
- 長野県岡谷市の空き家戸建て｜土地208.68㎡・建物127.39㎡、0円で即時引き渡し可
- 港が近く自然環境に恵まれた伊勢市東豊浜町の古民家付き土地
- 令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果
- 空き家の活用や適切な管理などに向けた対策が強化。トラブルになる前に対応を！
- 住宅瑕疵担保履行法および住まいの安心総合支援サイト
- 空き家対策モデル事業「大牟田〔再建築不可〕物件再生プロジェクト」
- 日頃から知ってほしい情報［被害想定］｜国土交通省 防災ポータル
- 建築確認等の対象の見直し